第一财经 作者：王方然
一套成交价200万元的新房，在合同中被包装成236万元，从而向银行贷出200万元，多贷出的36万成了购房者的首付款。
这是近期一名房产销售向华南购房者王易(化名)提供的“高评高贷”零首付购房方案。在上述销售的描述中，这种通过做高合同价、变相零首付购房的方法有很多客户使用，是刚需客户快速上车的“取巧办法”。
第一财经记者发现，近期，这种通过“高评高贷”进行“零首付”购房的模式在全国多个城市又开始卷土重来。与此前相比，当前，零首付操作多为开发商牵头，手法更加隐蔽，力度也更大。有楼盘销售称，其所在楼盘不仅可以做到零首付，多“套出”的资金甚至可以用来还1~2年的月供。
看似“一本万利”的操作，购房者会不会承担风险？又有哪些隐患？第一财经记者采访发现，一来，购房者拿到了更多的贷款，将承担更多的贷款利息，增加月供负担。另外，通过“阴阳合同”获取更高的贷款额度，可能涉嫌骗贷，存在法律风险。由于“零首付”的操作过程隐蔽且缺乏书面证据，一旦办理过程中出现纠纷，购房者维权困难。
“零首付”危险游戏加码
第一财经记者从多名资深地产从业者处获悉，利用“高评高贷”操作进行“零首付”买房并非新鲜事，多年前就曾流行。但此后由于房产备案价与市场价的价差小，甚至出现“倒挂”，拉高评估价的空间不足，因此一度熄火，仅在操作弹性更大的二手房市场存在。
2023年，随着不少楼盘的市场价下滑，一手房市场上利用高评高贷“零首付”购房开始重现。近期，伴随房价下滑，零首付在多个地区蔓延，操作也更加隐蔽。
首先，开发商提供零首付购房的路径更加隐蔽，购房者首付资金短缺、意向度较高，销售才会推荐零首付操作，作为“逼定”客户的手段之一。
记者以购房者身份咨询时，华南一名楼盘销售告诉记者，目前该楼盘可以利用一些手段做到零首付，但是需要特殊申请，且本月结束将关闭这一优惠活动，建议尽快购买。此外，多名楼盘销售称，其所在楼盘有“零首付”操作，但需要根据实际情况进行特殊申请。
当前，部分楼盘操作“零首付”的手法也更加低调。多名楼盘销售告诉记者，在缴纳首付之前，需要客户提供多个亲友的银行账户，开发商将资金转入多个账户“洗”过后，再转向客户账户，用来支付首付款。
值得注意的是，近期，部分去化压力大的区域，零首付策略还层层加码，成为多数楼盘的标配。广东惠州一名地产中介阿明(化名)告诉记者，目前他所在城市大多数楼盘都可以做到“零首付”，只是不同楼盘的操作细节有所差异，初期缴纳的金额有所不同，但都“可以和开发商谈”。
据记者了解，部分楼盘不仅送首付，甚至还可以返1年的月供。据阿明介绍，目前惠州市惠阳区某项目除了送首付，还额外赠送月供。“开发商会把第一年的月供资金分批打给购房者，相应的，合同整体金额会拉高。”阿明介绍。
针对这种说法，记者向该楼盘现场销售求证。该销售表示，目前确实有“零首付+送月供”的销售策略。以购买一套92平方米房产为例，备案价是153万元，实际折扣价为136万元。如做零首付需要按照备案价153万元做合同，首期款为21万元，开发商提前打20.4万元到购房者账户，购房者首期实际仅需付8300元左右。月供为4900元，特殊申请可以返一年的月供，合计5.88万元。
模式揭秘
第一财经记者采访发现，开发商推出的零首付策略还有多种操作模式。
最常见的模式就是通过“阴阳合同”进行“高评高贷”，即做高合同价格，贷出更多资金，并将多贷出的资金用于支付首付款。上述楼盘大多采用这种模式。“实际上，这种‘零首付’只是把首付做进贷款合同里，不是真正的减免。”王易告诉记者。
阿明则向记者介绍了更详细的操作流程。以惠州某楼盘为例，他用76.5万元购入首套房产，进行“零首付”操作时，需先带个人银行卡到售楼处，和开发商签订一份“抽屉协议”，约定退房需退回开发商垫付款。之后，开发商将13.5万元的首付款打入购房者卡中，用于支付首付款。接下来，双方签订一份购房合同，购房款为90万元，以此向银行申请贷款，购房者后续向银行正常还贷，但却承担了增加的利息成本。
华南一位国有银行人士告诉记者，银行内部有严格的审核环节，但此类操作相对隐蔽，加上房价波动大，仅从提交的贷款申请材料上较难识别。一般而言，新楼盘会与多家银行有固定合作关系，不排除双方提前达成默契的可能。
除了利用“高评高贷”变相降低首付，第一财经记者在采访中注意到还有两类零首付模式比较隐蔽，不过，大多适用于低总价的房产中。一类是开发商直接送首付，变相降价促销。据阿明介绍，一些地区政府规定了降价幅度，开发商为了变相降价吸引购房者，会选择直接送首付。第二类则是开发商自己或与金融机构合作推出首付延期、分期，在一定时间内实现“零首付”。东莞城区某楼盘的中介销售人员告诉记者，该楼盘与金融机构有合作，可提供一年期免息贷款用于首付，具体贷款额度需现场评估，有一定可能实现“零首付”。
华南一名地产客户研究人士对记者表示，零首付在国内多个区域流行，主因还是开发商去化压力大。从他所在区域看，近期降价配合零首付或低首付的项目一般能维持较长时间热销。与直接大幅降价相比，零首付策略更具有弹性空间，开发商可以在冲刺业绩阶段推出“零首付”，在市场回暖时“收回”优惠。如果采用的是拉高合同价进行“零首付”，对开发商利润的影响也不大。
“这可能也是目前开发商为数不多可奏效的策略。”他进一步解释，近期市场销售的楼盘很多是高位“拿地”，不支持全面降价，只能在“螺蛳壳里做道场”，在首付上做文章，圈选更多的客户群。
多重风险
“零首付”买房的危险游戏背后，操作是否合规？开发商、购房者、银行等主体承担着哪些风险？
对于购房者而言，这种看似一本万利的交易隐藏着重重暗雷。近期，郑州、南宁等地开始针对零首付风险进行提示。记者也大致梳理了零首付买房潜藏的三重风险。
第一重隐患在于，大多“零首付”操作并非真正免去首付，而是将首付资金变相置换进贷款，增加购房者月供负担。部分购房者可能还需要承担做高合同价、开发商垫付带来的隐性成本。
以上述76.5万元的房产为例，假设使用等额本息法贷款30年、房贷利率3.05%，记者粗略计算，在不使用零首付的情况下，每月偿还月供2757元。使用零首付后，每月月供是3245元，一年多还5856元，如果不考虑提前还贷，30年多还17.568万元。而如果月供增加过多，超过了购房者的承受能力，一旦断贷，还将面临银行收回房产的可能。
郑州市住房保障局近期在风险提示中也指出，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现，增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担。
在采访中，记者也了解到，部分“零首付”操作还有隐性成本。一名房产中介向记者坦言，使用高评高贷进行“零首付”，实际总房款并未减少。但由于合同金额更高，需要缴纳更多契税。同时，部分开发商垫资过程中可能还要收取手续费，大多在房价的0.3%~0.5%之间。
第二重隐患在于，“零首付”购房的多个环节处于暗箱操作，购房者很容易利益受损且维权困难。
上述风险提示也指出，“0首付”涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，更得不到法律应有保护。一旦房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者也很难依法追责索赔。
记者在采访过程中，有多个楼盘的购房者反映“零首付”购房存在隐患。有购房者称，在开发商承诺可以零首付购房后，自己缴纳了1万元认购金。但是购房过程中，开发商称他的银行流水不够，“要花钱去办流水”，他要求退回1万元认购金未果。
也有购房者称，楼盘销售人员承诺可以做“零首付”购房，缴纳6万元定金后并未解释合同内容就催促他签字盖章。在不知情的情况下，他签订了一份借款协议，向开发商分期借款来支付首付款。这样的案例不在少数。
第三重隐患在于，“零首付”的贷款操作存在一定骗贷嫌疑，购房者可能要承担法律责任，后续隐患重重。
“从商品房销售的角度来看，部分0首付、低首付的方式是违规的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经记者表示，早在2017年，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作时就明确规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。
而从银行贷款的角度，如果真的是零首付，意味着购房者不符合银行贷款及放贷条件，存在骗取银行贷款的行为。
对于开发商而言，虽然是“操盘者”，也不是全无风险，零首付并不一定是快速去化的良策，已有早期推出首付分期的开发商尝到“恶果”。在采访中，华南某楼盘内部人士告诉记者，该楼盘2022年开始推出首付分期，购房者仅需缴纳0.5成首付(定金)即可“上车”，剩余首付可以缓缴一年。但到了2023年正式网签阶段，由于该地块房价下跌，跌幅超过了缴纳的定金，有购房者选择了放弃定金，开发商不得不再推出400元/平米的留客优惠。
